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苍溪房地产市场面临的形势问题及对策

http://www.scol.com.cn  (2014-12-17 12:22:57)  来源:四川在线广元频道  
编辑:李正勇  

      苍溪房地产市场面临的形势问题及对策

(   作者:苍溪县城乡规划建设和住房保障局 马家雪)

一、苍溪县房地产市场形势

 2014年我县房地产市场挑战和机遇并存。面临的挑战:去年下半年以来,我县土地市场低迷,房地产市场趋缓明显,商品房销售业绩欠佳,房地产市场疲态显现。面临的机遇:在看到挑战的同时,我们也应积极地看到和洞察到发展机遇,一是我县城镇化进程步伐在进一步加快;二是自去年11月以来开展的违法建设专项整治力度大,效果好,特别是“小产权”违法建设得到有效遏制,为我县房地产市场健康发展拓展了空间,违法建设专项整治效果会在今年房地产市场中有所表现。

二、房地产市场存在的主要问题

目前我县房地产市场主要存在的问题:

(一)旧城改造投资不理性,2012年下半年以来的一年时间里,旧城改造无序的势头有所抑制,但去年下半年以来又所抬头。

(二)开发品质不高,精品楼盘不多。

(三)建设和开发手续办理脱节,重建设手续的办理,轻开发手续的办理。

(四)部分房地产开发项目不按规定缴存项目资本金,认为缴存项目资本金是在为难开发商。为什么要缴存项目资本金?一是有文件规定,二是缴存项目资本金的目的主要是防止烂尾楼出现,同时也是验证开发商的实力和诚信。红星小区开发是有教训的,至今遗留的问题还没有彻底解决。

(五)借用资质搞开发,少数具备开发资质的企业在利益的驱使下,置自己的信誉于不顾,通过收取管理费等方式,随意挂靠,让一些投机取巧的、不知房地产市场深浅的、自身资金实力不咋样又梦想发大财的人介入房地产开发,这其中潜藏的风险很大,极容易摆烂摊子。

(六)虚假违法宣传。手续不全的房地产项目未经相关部门批准,擅自通过媒体、户外广告、街头传单及手机等发布虚假广告、短信、误导、欺骗购房者。

(七)违规售房。个别开发商在未取得商品房预售许可证之前,擅自设立售房部、咨询中心、展示楼房,以收取诚意金等方式,无证变相销售,或直接进行订房销售。

(八)不按规定办理商品房网上签约及登记备案,预售款不缴存专户搞体外循环,脱离监管。

(九)房产交付使用多年,不积极给购房户办理房产证,形成信访问题。

(十)重开发建设、轻物业管理,前期物业管理较差,后期物业管理跟不上,住户时有投诉。

(十一)部分房地产开发企业不重视信访,对存在的问题不及时予以解决,问题久拖不决,导致行业负面影响较大。

(十二)乡镇房地产市场监管难,因房地产市场监管力量薄弱,县城房增市场监管点多面广,对乡镇房地产市场监管力不从心。

三、对策

(一)用活用足政策。按照中央苍溪县、苍溪县人民政府关于加快件推进新型山区城镇化的实施意见(苍委发〔2013〕号文件),支持房地产开发企业提升资质,晋升一级资质的由县财政给予一次性奖励10万元;对我县新成立和外地引进并在本县注册的房地产开发企业,从企业注册当年起3年内在本县缴纳的所得税县本级收入,按照第一年30%,第二年20%,第三年10%的比例奖励该企业;支持房地产开发,凡2012年7月至2014年底通过招、拍、挂等方式取得开发,并在县内注册,土地出让协议签订后半年内开工,如期完成项目建设,社会反映良好,开发建筑总面积在20万(含20万)平方米以上、投资5亿元以上的标志性精品工程,城市基础设施建设配套费全免,建筑面积在5-20万平方米、投资3亿元以上的标志性精品工程,城市基础设施建设配套费减半收取。房地产开发企业一定要用活用足该政策。

(二)审慎参与旧城改造。其一县委县政府对县城发展的总体思路很明确,那就是突破发展江南新区,稳步推进旧城。县城发展的主战场在江南新区,城市建设的重心在江南新区。其二旧城改造制约因素很多,风险也大,征拆矛盾突出,投入相对较大,成本不言而喻,再说旧城改造的地块一般都较小,规划难道大,说实话想出精品也不容易,花费的投入不一定与最后的结果成正比。其三目前市场疲软的因素,旧城改造的高投入必须是高房价,做违背市场规律的事必然会受到市场的惩罚。大家要去分析市场,预判市场。

(三)切实遵守管理秩序。不符合预售条件的房地产项目不允许设立售房部、咨询中心、展示楼盘。同时不符合预售条件的房地产项目不得以任何方式发布售房广告。严格执行房地产开发项目资本金制度,凡在我县的房地产开发项目以及旧城改造和棚户区改造项目,均应执行项目资本金制度,不缴纳项目资本金的不允许开发和销售。严禁预售款在缴存专户搞体外循环。

(四)加大房地产市场信息披露力度,增强市场透明度,打造“透明楼市”,我县商品房网上预售平台去年10月底已开始运行,今年要继续把它运行好。对不按规定从事房地产开发的项目,要在多种网上平台予以坚决曝光,让购房者有一个清醒的判断。

(五)加大对违法违规行为查处力度。对房地产市场中出现的违规行为,将采取约谈、罚款、降低或直至取消开发企业资质。对于不听招呼继续违法违规的开发企业,资质延续、取暂、升级等一律不予上报,对违规典型的开发企业要考虑取消其开发企业资质。

(六)各乡镇政府、村建干事要积极协助县房管局做好本辖区的房地产市场监管工作,一是做好巡查工作;二是将异常情况及时与县房管局进行沟通交流;三是协助县房管局做好本辖区房地产市场违法违规行为查处工作。

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